È stata approvata definitivamente dal Senato, venerdì 24 aprile, la legge di conversione del decreto-legge n.18 del 2020 (cd. Cura Italia).
Tra le novità introdotte con la legge di conversione si registra una proroga per la sospensione degli sfratti, originariamente previste col D.L.
L'art. 103 comma 6 del Decreto prevedeva che "l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020“. Con la Legge di conversione l'articolo è stato così modificato "l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1° settembre 2020"
Fino a settembre, dunque. Ma non è detto. Perché forse la ripresa dell’attività degli ufficiali giudiziari non sarà immediata, soprattutto nelle grandi città, dove tutto ricomincia a rilento. Il che significa che l’inquilino sulla cui testa pende la possibilità di uno sfratto potrebbe avere un margine più ampio. Dal canto loro, i proprietari non dovranno pagare le imposte sui redditi sui canoni non percepiti dalla data di convalida dello sfratto.
Ma non è tutto. Infatti per quanto riguarda i pignoramenti immobiliari assume rilievo, il nuovo art. 54 ter rubricato““sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa”. In particolare, il comma primo dispone che“al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.
L’art. 54ter è frutto dell’iter di conversione parlamentare, mancando una simile previsione nel precedente testo del decreto. La nuova norma mira, evidentemente, a tutelare il diritto di abitazione del debitore esecutato, esclusivamente quando il pignoramento abbia avuto ad oggetto la sua prima casa, in un periodo in cui il crescente disagio economico da coronavirus ha fatto già sentire i suoi primi effetti.
Va osservato che la norma sospende le sole esecuzioni immobiliari che abbiano ad oggetto “l’abitazione principale del debitore”. Per meglio comprendere la portata dell’inciso “abitazione principale” occorre rifarsi all’interpretazione fornita dalla relazione di accompagnamento al disegno di legge.
Qui viene precisato che “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente (art. 10, comma 3-bis del D.P.R. n. 917 del 1986)”.
Il richiamo chiarisce che la definizione di abitazione principale è corrispondente a quella contenuta nel testo unico delle imposte sui redditi (d.p.r. 917 del 1986).
Sgomberato il campo da ogni altra interpretazione, possiamo dedurne che dovrebbero essere sospese per sei mesi decorrenti dalla entrata in vigore della norma, le procedure esecutive immobiliari che hanno ad oggetto l’abitazione principale del debitore, ossia quella in cui costui, o i suoi familiari, dimorano abitualmente. A tal punto, ci si chiede come il beneficiario di detta misura possa utilmente profittarne. Appare, del resto, problematico ipotizzare che le procedure esecutive così individuate vengano automaticamente sospese. Del resto, il giudice, preso atto dell’art.54 ter in esame, potrebbe non sapere che l’immobile staggito risulti essere l’abitazione principale del debitore e di conseguenza non sospendere la procedura. Tutt’al più dalla perizia, se già redatta, o dall’accesso del custode, se nominato, potrebbe emergere che il debitore abiti abitualmente l’immobile pignorato eppure si dubita che una tale circostanza, benché riscontrabile, possa spingere il giudice ad agire autonomamente. Appare più verosimile che, per godere della sospensione semestrale di cui all’art.54 ter, il debitore debba farne apposita istanza dimostrando la ricorrenza del requisito richiesto e fornendo dunque prova di dimorare abitualmente nell’immobile staggito. Certamente ci saranno giudici più attenti che potranno indagare attraverso la ctu o un invito agli opportuni chiarimenti fatto al custode e poi provvedere autonomamente e giudici che lo saranno meno, non avendo un espresso obbligo al riguardo, così come ci saranno Tribunali che inviteranno, con apposite ordinanze, i propri giudici delle esecuzioni a verificare (quando possibile, in quanto prima della nomina del custode e della perizia può essere oltremodo complicato per il G.E. verificare autonomamente l’esistenza dei requisiti per la sospensione) e provvedere di conseguenza, come ce ne saranno tanti altri che non provvederanno in tal senso.
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