La Cassazione civile , con ordinanza 20 Dicembre 2018 n. 32934, è tornata ad occuparsi degli effetti del tardivo adempimento dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione.
La Corte ha sinteticamente ripercorso i più significativi e recenti approdi della giurisprudenza intervenuta sulla dibattuta questione, ricordando in particolare che:
A) sulla questione si sono espresse le Sezioni Unite della cassazione con la Sentenza n. 23601/17 che, benché riferita ad un caso riguardante una locazione non abitativa, ha esaminato la questione “alla luce del complesso e talvolta disarmonico quadro normativo che si è, sul punto, andato delineando a partire dagli artt. 2, lett. a) e b), e 3, lett. a), del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 sino all’art. 1, comma 59, della l. 28 dicembre 2015, n. 208, che ha novellato l’art. 13 della l. 9 dicembre 1998, n. 431, nonché alla luce delle giurisprudenza costituzionale in materia“;
B) il legislatore è intervenuto, con la disciplina di cui all’art. 1, comma 346, della l. 30 dicembre 2004, n. 311, secondo cui «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati», norma, applicabile a tutti i contratti di locazione, indipendentemente dall’uso abitativo o meno cui l’immobile è destinato, e che ha superato indenne il controllo di costituzionalità (al contrario sono state invece dichiarate incostituzionali, per eccesso di delega, le disposizioni, relative alle sole locazioni ad uso abitativo, di cui ai commi 8 e 9 dell’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 2 che prevedevano che dalla mancata registrazione “entro il termine di legge” – specificazione temporale, questa, che difetta nell’art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004 – derivassero conseguenze invalidanti per effetto delle quali sorgeva un diverso rapporto locativo, legalmente determinato quanto a durata e misura del canone);
C) in merito alle conseguenze civilistiche derivanti dalle violazioni tributarie, la sentenza delle Sezioni Unite n. 23601/17 è pervenuta alla conclusione che il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, in quanto il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” (entrambi i termini da intendersi, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale)».
D) Le Sezioni Unite, con la sentenza nr 23601/2017 hanno affermato che il riconosciuto effetto sanante è “retroattivo”. La registrazione tardiva consente quindi di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto (il conduttore non sarà esposto ad azioni di rilascio, godrà della durata come prevista ab origine dal contratto e non dalla sua registrazione, che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipula, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza).
Con riferimento al caso sottoposto al suo esame la Cassazione civile con la richiamata Ordinanza n. 32934/2018, ha concluso che la sanatoria per intervenuta registrazione non può, all’evidenza, sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato.
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