La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito, con ordinanza n. 6596/19, sez. III civile, del 7 marzo 2019 quale risarcimento spetti al proprietario dell'immobile locato nel caso in cui il conduttore lasci lo stesso immobile in condizioni fatiscenti, tali da costringere il proprietario ad affidare i lavori di ristrutturazione ad una impresa.
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Nello specifico la Cassazione si è pronunciata sul caso di una signora che per molti anni aveva dato in locazione un suo immobile alla Provincia di Catanzaro e che quando ne è rientrata in possesso ha riscontrato gravi danni.
Ebbene la Suprema Corte ha accolto quello che era già un filone giurisprudenziale maggioritario, precisando che in questi casi “incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori".
In altre parole, il risarcimento dovuto alla proprietà è duplice:
1) le spese necessarie per riparare i danni ed eseguire quindi gli interventi di rispritino dell’immobile;
2) i canoni di locazione che il proprietario avrebbe potuto percepire se l’immobile non avesse avuto bisogno di riparazioni e fosse stato subito riutilizzabile.
Questo perchè al di là del costo sostenuto per la manutenzione dell’immobile, un ulteriore danno deriva anche dalla durata dei lavori di ripristino, che proprio perché si sono protratti a lungo, hanno impedito di rimettere sul mercato l’appartamento e di trovare un altro inquilino (c.d. "lucro cessante").
La perdita di un guadagno è evidente e consiste nel venire meno dei canoni di affitto che si potevano percepire da altri affittuari in caso di assenza di danni.
A tal proposito, tuttavia, si ritiene rilevante evidenziare che la somma versata a titolo di cauzione serve soltanto a coprire eventuali canoni non versati alla scadenza del contratto. Infatti, il proprietario non può trattenere la cauzione a titolo di risarcimento dei danni lasciati nell’appartamento in assenza di un accordo tra le parti.
Infatti, se il canone di locazione è un importo certo e determinato in quanto indicato nel contratto, per cui è possibile compensarlo con la cauzione, non altrettanto vale per il risarcimento, il cui importo può variare a causa di numerose variabili.
In altri termini, il proprietario dell’immobile può trattenersi la cauzione a copertura dei danni solo se il locatore cita in giudizio il conduttore davanti al Tribunale affinché venga accertata l’entità dei danni stessi.
Altro punto importante nella pronuncia in questione è quella in cui la Corte precisa che la seconda voce di danno, quella relativa ai canoni, debba essere accordata automaticamente, senza che il proprietario debba nemmeno dimostrare di aver perso delle richieste di locazione.
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